La máxima «accesorium sequitur principale» (“lo accesorio sigue la suerte de lo principal”) es de conocimiento general y uso frecuente entre los operadores jurídicos. Esta máxima crea una regla que sirve para resolver muchos problemas de índole sustantivo y procesal que se suscitan en el día a día. Por ejemplo, estando prescrito el cobro del capital de un crédito, también lo estarán los intereses, o si una demanda principal es inadmisible es lógico pensar que la demanda reconvencional que se haya formado en su curso también lo sea, pues la segunda es una consecuencia que depende de la primera. 

Sin embargo, como toda regla tiene su excepción, la máxima “lo accesorio sigue la suerte de lo principal” no es absoluta y como tal comporta atenuaciones. Desde hace unos años, para poner otro ejemplo, los tribunales de derecho común han reconocido que el recurso de apelación incidental no necesariamente es inadmisible cuando el recurso de apelación principal se inadmite. Esto ha dado pie a la importante distinción entre el recurso de apelación incidental “independiente” y el recurso de apelación incidental “dependiente”: es “independiente” aquél que se forma con posterioridad en el tiempo pero dentro del plazo del mes para su ejercicio, en cuyo caso no se ve influenciado por el recurso principal, mientras que el “dependiente” igualmente se interpone luego del principal pero ya vencido el plazo (recordándose que la apelación incidental no está sujeta a un plazo y puede hacerse en cualquier momento), pero con la particularidad de que depende de la admisibilidad del recurso principal, por lo cual tiene ese componente de vulnerabilidad procesal.

En el caso singular del derecho inmobiliario, se perfila una situación procesal que también puede dar cabida a una justificada excepción a la máxima “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”. Me refiero a la demanda reconvencional prevista en el art. 31 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y el art. 137 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original. Esta demanda busca potenciar el principio X de dicha legislación, en el sentido de no amparar el ejercicio abusivo de derechos a través de reparar los daños y perjuicios que se puedan inferir de la presentación temeraria o con ligereza censurable de una litis sobre derechos inmobiliarios registrados sin fundamento. 

En efecto, la materia inmobiliaria se presta como la que más al abuso de derecho porque cualquier persona que entable una litis de esta naturaleza, sea o no propietario, adquiriente o con vocación de ser titular de un derecho registrado o registrable, provocará automáticamente la inscripción de una nota preventiva sobre el inmueble afectado de esta acción in rem, a modo de alerta a posibles interesados. Como es sabido, aunque técnicamente este asentamiento no impide enajenar el inmueble, la realidad de las cosas es que este acarrea un bloqueo registral de facto porque a pesar de la utilidad que supone este registro frente a terceros, es indiscutible que disuade a posibles compradores o acreedores ante el riesgo que instiga, y a lo sumo disminuye el valor del inmueble en el mercado.

Aunque en gran medida su efectividad práctica dependa de la solvencia económica del demandado reconvencional, la demanda reconvencional en reparación de daños y perjuicios en el ámbito inmobiliario debe servir como una herramienta útil para mitigar el uso abusivo de las vías de derecho que con tanta frecuencia incurren sujetos inescrupulosos que lo único que procuran con el ejercicio de su derecho de actuar en justicia es, cual chantaje, prevalerse de la indeseable anotación preventiva que produce la litis para acorralar a propietarios de inmueble e inducirlos a pagos o transacciones irracionales. Esto así, pues por su sola presencia esas notas son capaces de torpedear operaciones inmobiliarias actuales o inminentes, aún cuando este no haya sido el espíritu de la ley cuando se diseñaron en buena lid como corolarios del principio de publicidad.

Este instrumento de la reconvención en daños y perjuicios ha generado interesantes debates sobre la competencia y la pertinencia de permitir su introducción a modo principal ante la jurisdicción inmobiliaria, siempre que sea el acompañamiento de una pretensión registral en la que la petición de daños y perjuicios le sirva de complemento. Empero, eso es materia de discusión para otra ocasión. 

En esta oportunidad me quiero circunscribir al escenario en el que la litis principal sobre derechos inmobiliarios registrados, aquella que se tilda de haberse promovido de manera temeraria o con ligereza censurable, esté afectada de algún error de forma, como incompetencia del tribunal o bien la nulidad o inadmisibilidad de la propia litis. 

Una aplicación mecánica e irreflexiva de la máxima “lo accesorio sigue la suerte de lo principal” haría pensar prima facie que la demanda reconvencional en reparación de daños y perjuicios también sería nula o inadmisible en caso de que la litis principal así lo sea. No obstante, dada la naturaleza jurídica de esta reconvención tan especial debe sostenerse que esta no puede ni debe depender de la litis principal, por lo cual la demanda reconvencional inmobiliaria no es inadmisible ni nula si la litis principal lo es. Decir lo contrario sería premiar al litigante temerario que vio liberarse de la contingencia que implicaba la demanda reconvencional precisamente por la debilidad que aquejaba a su litis principal.

Sería un sinsentido, un verdadero despropósito, que estando afectada la litis principal de una falencia tal que impida su conocimiento en cuanto al fondo, que el demandado en la litis -que es el verdadero perjudicado por ella- también sufra este embate. De hecho, que la litis principal esté tan mal instrumentada que siquiera pase el test de admisibilidad pudiera servir de prueba de la ligereza censurable y el propósito deliberado de hacer daño con la que se incoó, por cuya razón no procede aplicar la máxima “lo accesorio sigue la suerte de lo principal” y hacer derecho respecto de la demanda reconvencional en reparación de daños y perjuicios que formalice el demandado, a fin de hacer valer de manera efectiva los derechos que le confieren los textos que consagran esta vía.

Cuando la doctrina se refiere a las condiciones que debe reunir la demanda reconvencional para ser admisible (ver MONCIÓN, Segundo E., “La litis, los incidentes y la demanda en referimiento la jurisdicción inmobiliaria”, 5º Ed., Editoria Centenario, Santo Domingo, 2021, p. 471), no hace mención a que la litis principal debe ser admisible, de lo que se infiere que la demanda reconvencional en sede inmobiliaria tiene una connotación especial, puesto que la normativa sobre la materia reprocha el abuso de derecho y una herramienta reconocida por el legislador para tutelar la buena fe procesal y desincentivar el abuso de derecho es, justamente, la demanda reconvencional como única acción en responsabilidad susceptible de conocerse en materia inmobiliaria.

Como dice un reputado autor local, “[h]ay siempre pues, un aspecto principal en toda demanda reconvencional, y es el entrecruzamiento de dos aspectos antinómicos que da fisonomía a la demanda reconvencional” (READ ORTIZ, Alexis, “Las demandas incidentales y los incidentes en el procedimiento civil”, Librería Jurídica Internacional, 2015, Santo Domingo, pp. 87-88). En el caso inmobiliario, la principalía de la demanda reconvencional es notoria, ya que se trata de una acción nominada configurada de manera expresa por la legislación con el fin de salvaguardar la buena fe procesal y disuadir la falta de probidad en los procesos, situación que se pone de relieve con frecuencia en las controversias inmobiliarias, sobre todo por la afectación que produce la anotación preventiva de cualquier litis sobre derechos registrados. En consecuencia, impedir que se conozca la demanda reconvencional formada por cualquier demandado en una litis, bajo la excusa de que la litis principal es inadmisible o nula, es un desatino procesal, existiendo, pues, razones de peso, legales y de justicia, que legitiman la retención de la demanda reconvencional en responsabilidad civil una vez sea inadmitida o anulada la acción principal.

En buen rigor procesal, la demanda reconvencional es una “contra pretensión”, pero orientándola específicamente a la demanda reconvencional reconocida por el art. 31 de la Ley de Registro Inmobiliario, se trata de un ataque directo a la litis introductiva porque la razón de ser de esta reconvención es una “mala” litis. Por eso, la tesis que se defiende no aplica para cualquier litis reconvencional en el marco de una controversia inmobiliaria, sino con exclusividad a la demanda reconvencional que procure una indemnización por los daños y perjuicios derivados de una litis temeraria o ligera, como un mecanismo paliativo del abuso de derecho que suele decir presente en esta disciplina. Se trata, pues, de un régimen procesal sui generis que atiende a la propia fisonomía instrumental de esta demanda reconvencional, no a su dimensión material, pues es el propio legislador el que remite al Código Civil para lo concerniente a los elementos constitutivos de la responsabilidad civil, que en este caso sería por el hecho personal. 

Por ello, cuando declaren nula o inadmisible una litis sobre derechos inmobiliarios registrados, los tribunales inmobiliarios deben retener el conocimiento (que no necesariamente implica acogerlas en cuanto al fondo) de las demandas reconvencionales en reparación de daños y perjuicios por uso temerario de las vías de derecho; asimismo, cuando proceda la incompetencia a favor de los tribunales de derecho común para conocer la litis introductiva, los tribunales inmobiliarios pueden echarle mano a la técnica del desglose de instancia y quedarse con la demanda reconvencional para enjuiciarla de manera separada, todo lo anterior en vista de que la ligereza censurable con la que se ha presentado la litis principal es tal que esta no es admisible o la jurisdicción inmobiliaria es incompetente, por tanto esta acción tiene un encuadre con plena autonomía procesal y no aplica la máxima “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”.